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買樓梯樓要盯緊樓層和學位

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買樓梯樓要盯緊樓層和學位

發布日期:2018-05-24 作者: 點擊:

    目前市區內有數十萬套的樓梯樓 你將如何選擇?

    對于資金有限的“剛需”客戶,首次置業購買價格較高的電梯樓可能會帶來過大的壓力,怎么辦呢?其實只要了解行情、懂得挑選,許多優質的樓梯樓也可以是你不錯的選擇。廣州市目前還有數十萬套的樓梯樓,絕大部分未能加裝電梯,樓盤質量更是良莠不齊。作為安順樓梯樓潛在置業客戶的你,是否了解樓梯樓的市場行情呢?樓層高低對售價會產生什么差別?住家對高低樓層有什么居住意見?記者為此從廣州市各大中介選取多個樓梯樓板塊作為范例,從樓層、樓體情況、樓盤形式、學位、居住體驗等方面為你分析樓梯樓的價格差距,為你提供一份全方位的樓梯樓置業指南。

    新港西板塊:非大院管理 價格相差不大

    據中原地產新港西四分行高級營業經理馮耀軍透露,新港西板塊目前單邊樓相對于非單邊樓并沒有明顯的價格優勢。區域內有部分樓梯樓不是大院管理小區,但由于地段和需求較好,其價格對比大院管理小區并不顯遜色。高層樓房相對同等素質的低層單位略低約2000元/m2。另外,帶有省一級學校昌崗東路小學學位的樓梯樓比不帶學位的樓梯樓要偏高2000元/m2左右。高層樓梯樓由于價格較低,買家多為年輕“剛需”客;而樓價相對偏高的低層樓梯樓,則以有老人、小孩的家庭占多數。

    中原地產藍色康園分行營業經理秦正容表示,在濱江東板塊,對二手樓梯樓價格影響最大的是樓層的高低,同等條件的高層樓梯樓均價較低層單位低3000~5000元/m2。樓梯樓是否大院管理對價格影響很小,單邊樓梯樓比非單邊樓梯樓僅高500元/m2左右。該板塊目前高層樓梯樓仍以首次置業“剛需”客為多,較低的均價對手頭資金不夠充裕的年輕人較有吸引力;而低層樓梯樓客戶則以稍寬裕的首次置業者為主,兼有少量的投資客,該區域改善型客戶更愿意選擇環境較好的電梯樓置業。

    東山口板塊:帶學位頂樓樓價直逼三萬

    滿堂紅統計數據顯示,東山口一帶樓梯樓比較集中,多是毗鄰老城區的省級名校,業主心態強,學位成為決定樓梯樓價值最主要的因素,帶省級學位物業二手均價約高1000~2000元/m2。東山口附近的樓梯樓物業面積均不大,40~70平方米的物業最多買家選擇,但由于樓齡長導致貸款難度較大,有超過半數的買家會考慮一次性付款。有些買家只是需求學位,以后可能會重新放售或者長線放租,因此多數不會考慮面積較大的單位。毗鄰省級名校,如毗鄰培正小學、鐵一小學的樓梯樓二手成交價多超過20000元/m2,頂層單位如帶有名校學位,一樣可賣個“好價”。

    據了解,8月份,一個毗鄰農林下路小學的9樓頂層樓梯樓兩房物業,60多平方米,業主開價接近200萬元,經議價后也以近180萬元成交,單價約28000元/m2。據了解,該套物業成交關鍵就勝在有學位,且是南向單位,間隔方正實用而受到買家青睞。其中,農林下路南段的生活配套更成熟,樓梯樓二手均價會略高于農林下路北段,農林下路北段樓梯樓二手均價多超過20000元/m2,且可選擇的小區比較集中,而北段如犀牛路一帶,二手成交價則在18000~19000元/m2左右。

    海珠江燕路板塊:樓梯樓比電梯樓價低五六千

    滿堂紅統計數據顯示,工業大道中—江燕路一帶集中了保利多個樓盤,其中保利紅棉花園樓梯樓性價比較高。10月份該板塊樓梯樓成交均價在12000元/m2左右,而附近保利花園和保利百合花園的電梯樓二手均價分別達17906元/m2、18367元/m2,樓梯樓價格優勢明顯。10月份保利紅棉花園成交較活躍,估計是隨著市場回暖,改善型買家“賣一買一”的情況增多,這類樓梯樓放盤量也增加,可選擇空間加大,令樓梯樓成交周期縮短。滿堂紅市場部高級主任李翔宇分析,保利紅棉花園今年成交的幾乎都是100萬元總價以下的物業,頂層單位單價在10000元/m2左右,比均價要低每平方米2000元左右,中層單位二手均價在14000~15000元/m2左右,其中有一類30多平方米的小戶型,40多萬元就有成交,尤其是南向、帶有精裝修的單位,無論中層還是高層,單價都達到14000元/m2左右,相當受長線投資客追捧,月租金在1200~1500元左右。

    華景新城板塊:單邊樓梯樓單價略貴三百

    據中原地產華港花園分行營業經理農華鋒透露,華景新城板塊目前高層樓梯樓相對于低層同等盤源價格偏低1000~2000元/m2。從樓梯樓結構來看,單邊樓梯樓比其他同類房源單價略高300元/m2左右。華景板塊絕大多數樓梯樓為大院管理或小區管理,只有少數沒有大院管理,而前者較后者單價稍高200~300元/m2。該板塊目前有省一級學校華景小學,帶該校學位的樓盤相對于沒帶學位或其他普通學校學位的樓盤單價約高500元/m2左右。

    農華鋒指出,高層樓梯樓由于價格偏低、景觀及視野開闊,比較受年輕“剛需”一族歡迎;而中低層樓梯樓由于價格偏高、上下樓相對輕松、比較容易出售,因此頗受有老人或小孩的家庭喜歡,以改善型客戶為多。

    中原地產天河東分行高級營業經理袁海兵表示,目前天河東板塊高層樓梯樓相對低層單價約低3000元/m2左右,而單邊樓梯樓相對其他同類房源則高約1000元/m2。天河東目前大部分二手樓梯樓是無大院管理的,有大院管理的樓梯樓比較少,由于地段的原因,兩者價格基本持平,沒有明顯差距。由于附近的華陽小學為省一級學校,帶有該小學學位的樓梯樓單價明顯比不帶有的樓盤高約5000元/m2。

    東風東板塊:帶名校學位單價貴三四千

    中原地產梅花路分行營業經理韋愛秋透露,在越秀區東風東板塊,高層樓梯樓均價相對低層約低2000~2400元/m2,單邊樓梯樓與其他同類盤源均價則沒有明顯的差距,單邊與否對價格影響并不大。該板塊內有大院管理的樓梯樓并不多,且樓齡偏老,小部分有大院管理的樓梯樓相比前者均價約高1000元/m2。東風東板塊名校云集,省一級小學就有東風東小學、育才小學、鐵一小學等學校,帶有省一級小學學位的樓梯樓比無學位或其他普通學校學位的樓梯樓價格高約3000~4000元/m2。

    韋愛秋表示,由于價格偏低,許多首次置業的“剛需”客較偏愛高層樓梯樓,而價格偏高的低層樓梯樓則比較受到資金不夠充裕的改善型客戶喜歡,尤其是有老人、小孩的家庭。

    中原地產小北路分行高級營業經理陳?;t表示,小北路板塊目前樓梯樓需求量大、盤源少,業主放盤信心強,有無大院管理對樓梯樓的價格影響不大,而單邊樓對比非單邊樓也僅有1000元/m2左右的優勢。真正影響樓梯樓價格的是樓層和學位,在相同條件下,高層樓梯樓均價約比低層低2000元/m2,而帶有省一級學校小北路小學學位的樓梯樓比不帶學位的樓梯樓高約4000~5000元/m2。高層樓梯樓由于價格低,購買群體多為年輕“剛需”客,而由于回報率高,也有部分投資客愿意購買用于出租獲利。而低層樓梯樓由于出入便利,則更受資金較為寬裕的家庭歡迎。

    樓梯樓置業貼士:有大院式管理的小區加裝電梯容易

    據合富置業天河南二路分行主管李小冬表示,現時天河南一帶的樓梯樓較熱門小區是六運小區,低樓層3、4、5樓二手物業均價約2萬~2.1萬元/m2,高樓層如8、9樓單位,均價約1.8萬元/m2左右,例如,六運六街新近放盤的單位,67平方米業主開價120萬元,證滿五年,且帶省一級體育東小學學位。而六運小區屬于大院管理,保安設施完善,如果沒有小區管理的普通樓梯樓散盤,均價稍微便宜點。

    合富置業農林下路分行主管陳鐵祺也認為,有大院管理的房改房小區比缺乏統一管理的樓梯樓散盤要勝出一籌,如農林上路省委宿舍或者農林東路的鐵路房改房等大院,價格會比其他樓梯樓物業貴大約1000~2000元/m2。

    合富置業高級營業經理侯峰表示,荔灣區西華路片區的樓梯樓物業,高層單位均價約1.3萬~1.5萬元/m2,低層單位均價約1.6萬~1.8萬元/m2,而單邊物業與其他物業在價格上沒有太大差距,除非朝向十分好的單邊物業,均價或許會貴一點。此外,有社區管理的樓梯樓物業,例如桃源小區同樣4、5樓的物業,會比其他無社區管理的物業貴1000~2000元/m2左右,

    一位置業人士向記者表示,一些有大院管理的樓梯樓小區改裝電梯小區的阻力較少,且住戶需要承擔的費用也相應減少,很大部分由單位來統籌,若是外人能買到這些“有米”單位的房改房小區,算是“執到筍盤”。

    樓層高低有講究

    一位地產人士告訴記者,通常來說,樓層都是從一樓算起,但有一些一層為架空層,從架空層往上算起有9層,對于步行者來說,其實最高一層已算10樓。有的大院房改房結構復雜,需要在三樓平臺換梯上樓,住戶對這種換梯反而比較歡迎,因為上樓中間可以稍微休息一下。故此,地產人士建議樓梯樓購房者一定要到現場看樓,有老人家的要帶老人家走一趟,實際察看情況再作決定。光線對樓梯樓高低層影響很大,若是中午陽光“光猛”時候去看樓,很難看出端倪,因此建議購房者分晨昏和中午去看樓,可以知道不同時間的光線變化。

    住家點評:高低層房屋之優劣

    住高樓層有咩好?

    一、采光、通風好,只要不是頂樓還是不錯的。

    二、如果有可能裝電梯,可考慮。

    三、年輕人住蠻好的,一個跑樓梯可以鍛煉身體,另外若頂樓有個小花園就更好,給整個頂樓種滿了瓜菜,或搭棚種葡萄。

    住高層有咩不好?

    一、太高、太累,上了樓就再都不想下樓。

    二、住頂樓怕漏水。

    住低層有咩好?

    一、不用爬樓,老人住方便點。

    二、一樓如果有個院子可以種花就很好。

    低層有咩不好?

    一、蛇蟲鼠蟻加蟑螂都多,潮濕。

    二、沒有隱私,人來人往容易被人窺看。

    三、光線差。

    四、防盜不佳。

    五、大雨有可能發生水浸。


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